Gerechnet nach den Regeln, die in Darlehensverträgen stehen

Zwei Darlehensformen, wie sie in echten Verträgen vorkommen

Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate, bei dem sich Zins- und Tilgungsanteil Monat für Monat verschieben. Festlegen lässt es sich auf drei Arten: über die Laufzeit, über die monatliche Rate oder über die anfängliche Tilgung.

Ratendarlehen mit konstanter Tilgung, bei dem der Tilgungsanteil gleich bleibt und die Rate mit der Restschuld sinkt. So sind private Darlehen im Familienkreis üblicherweise gebaut — kein Sonderfall, sondern der zweite Rechenweg von Anfang an.

Was die Bank abbucht, nicht was ein Durchschnitt ergibt

Eine Baufinanzierung besteht selten aus einem Darlehen. Hausbank, KfW, Förderbank und oft ein privates Darlehen stehen nebeneinander — jedes mit eigenem Zins, eigener Zinsbindung und eigener Tilgung, in der Praxis auch mal fünf Quellen gleichzeitig.

Homekompass rechnet jeden Baustein einzeln durch und danach den Plan als Ganzes. Der erste Zeitraum eines Darlehens ist dabei fast nie ein voller Monat, und genau daran scheitern Näherungen: Wer den ersten Monat wie jeden anderen behandelt, liegt ab der ersten Rate daneben und danach dauerhaft.

Den fertigen Tilgungsplan siehst du Monat für Monat — mit Rate, der Aufteilung in Zinsen und Tilgung, der Restschuld, und einem angebrochenen ersten Zeitraum, der ausdrücklich als Teilzeitraum mit seiner Tagezahl ausgewiesen ist.

Bereitstellungszinsen

Sobald die Bank Geld zusagt, hält sie es bereit — und lässt sich das bezahlen, bis du es abrufst. Bereitstellungszinsen tauchen in keinem Vergleichsportal auf und überraschen fast jeden beim ersten Kontoauszug.

Homekompass rechnet sie periodengenau: für jeden Zeitraum den nicht abgerufenen Betrag, die Zahl der Tage und den daraus fälligen Zins. Ausgewiesen wird der Zeitraum, nicht ein Belastungsdatum — denn wann die Bank tatsächlich abbucht, entscheidet sie selbst.

Regeln statt Annahmen

Die Zinsmethode ist nicht geraten. Gerechnet wird nach der deutschen Zinsmethode, bei der jeder Monat dreißig Tage und jedes Jahr dreihundertsechzig Tage zählt. Der Hausbank-Vertrag und die KfW-Bedingungen nennen sie wörtlich.

Rundungsdifferenzen laufen in die Schlussrate. Über hunderte Raten sammeln sich Cent-Beträge an. Damit der Saldo am Ende exakt auf null steht, weicht die letzte Rate ab — in echten Tilgungsplänen um wenige Cent bis wenige Euro. Genau so macht es die Bank auch.

Sollzins und Effektivzins bleiben getrennt. Sie gehen nicht auseinander hervor: Im Effektivzins stecken Kosten, die im Sollzins nicht vorkommen, etwa die Grundschuldbestellung. Homekompass übernimmt beide so, wie sie im Vertrag stehen, und rechnet keinen aus dem anderen aus.

Vergleichen, ohne zu raten

Zwei Angebote lassen sich nur bis dorthin ehrlich vergleichen, wo beide dokumentiert sind. Endet die Zinsbindung des einen nach fünf Jahren und die des anderen nach zehn, ist alles danach eine Annahme — keine Rechnung.

Homekompass rechnet deshalb standardmäßig nicht über die vereinbarte Zinsbindung hinaus. Wer weiter schauen will, wählt ausdrücklich eine Annahme und sieht sie als solche gekennzeichnet. Fehlt einem Angebot eine Angabe, die für den Vergleich nötig ist, benennt die App die Lücke, statt sie zu füllen — und genauso bleibt der Tilgungsplan leer, solange Angaben aus dem Vertrag fehlen, statt mit geschätzten Terminen einen Plan zu erzeugen, den es so nicht gibt.

Was heute nicht eingerechnet wird

Zwei Dinge bleiben außen vor: Sondertilgungen lassen sich hinterlegen, fließen aber nicht in die Zahlungsreihe ein. Und Zahlungstermine, die auf ein Wochenende fallen, verschiebt Homekompass nicht auf den nächsten Bankarbeitstag, wie es Banken tun. Beides steht hier, damit du dich nicht darauf verlässt.

Homekompass ist in der geschlossenen Testphase. → Für TestFlight vormerken