Grundsteuer-Update 2026 für angehende Eigentümer

Die drei Kategorien: Grundsteuer A, B und C

Die Grundsteuer wird in drei Kategorien unterteilt:

• Grundsteuer A ("agrarisch") gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe.
• Grundsteuer B ("baulich") ist die Standardkategorie für bebaute und unbebaute Wohn- und Geschäftsgrundstücke – hier fallen die meisten privaten Käufer:innen und Bauherren hinein.
• Grundsteuer C ist neu: Seit dem 1. Januar 2025 können Kommunen in Bundesländern mit dem Bundesmodell baureife, aber unbebaute Grundstücke gesondert und deutlich höher besteuern. Grundlage ist das "Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung" von 2019. Ziel ist, Grundstücksspekulation unattraktiv zu machen und mehr Bauland tatsächlich für Wohnraum zu nutzen.

Warum das für angehende Eigentümer wichtig ist

Wenn du ein unbebautes, aber baureifes Grundstück besitzt oder kaufen möchtest, lohnt sich ein Blick darauf, ob deine Gemeinde von der Grundsteuer C Gebrauch macht – und bis wann eine Bebauung erwartet wird, um die höhere Belastung zu vermeiden. Die Regelung betrifft in erster Linie Grundstücke, die schon länger baureif, aber nicht bebaut sind; für frisch erworbenes Bauland mit konkreter Bauabsicht ist sie in der Regel kein akutes Problem, sollte aber Teil der Finanzierungsplanung sein, falls sich der Baubeginn verzögert.

Das Beispiel Hamburg

Hamburg nutzt kein Bundesmodell, sondern ein eigenes, wertunabhängiges Wohnlagenmodell: Grundstücks- und Gebäudeflächen werden mit festen Äquivalenzzahlen (0,04 €/m² Grund, 0,50 €/m² Gebäude) verrechnet, statt sich an Bodenrichtwerten zu orientieren – teure Innenstadtlagen führen dadurch nicht automatisch zu höheren Steuern. Seit dem 1. Januar 2025 gelten in Hamburg diese Hebesätze:

Der extrem hohe Hebesatz für Grundsteuer C soll Eigentümer:innen gezielt dazu bewegen, brachliegendes Bauland tatsächlich zu bebauen, statt es aus spekulativen Gründen zu halten.

Hebesätze: von Kommune zu Kommune unterschiedlich

Unabhängig vom Bundesland gilt: Die tatsächliche Höhe deiner Grundsteuer hängt maßgeblich vom Hebesatz deiner Gemeinde ab, den jede Kommune eigenständig festlegt und regelmäßig anpasst. Zwei Grundstücke mit identischem Grundsteuerwert können dadurch in Nachbargemeinden ganz unterschiedlich besteuert werden. Wer einen Bauplatz oder ein Bestandsobjekt in die engere Wahl nimmt, sollte den aktuellen Hebesatz der jeweiligen Gemeinde direkt bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung erfragen, statt sich auf pauschale Vergleichswerte zu verlassen.

Verfassungsbeschwerde gegen das Bundesmodell

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und der Bund der Steuerzahler Deutschland haben am 27. Februar 2026 gemeinsam mit zwei Musterklägern Verfassungsbeschwerde gegen das Grundsteuer-Bundesmodell beim Bundesverfassungsgericht eingelegt (Az. 1 BvR 472/26), anhand eines Berliner Falls. Der Bundesfinanzhof hatte das Bundesmodell am 12. November 2025 zwar grundsätzlich als verfassungsgemäß eingestuft, die Kläger halten die Bemessungsgrundlage aus Bodenwerten und fiktiven Mieten aber weiterhin nicht für sachgerecht. Betroffen ist das Bundesmodell in neun Ländern (Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen); Saarland und Sachsen nutzen es ebenfalls, mit abweichenden Steuermesszahlen. Die fünf Länder mit eigenen Modellen (Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen) sind von dieser konkreten Beschwerde nicht direkt betroffen – laut Berichten soll der Bundesfinanzhof aber im Laufe des Jahres 2026 auch zu den Landesmodellen entscheiden. Bis zu einer endgültigen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ändert sich an der Zahlungspflicht zunächst nichts; wer den eigenen Bescheid offenhalten möchte, sollte sich individuell steuerlich beraten lassen.