Anschlussfinanzierung: Wann du dich kümmern solltest – und welche drei Wege es gibt
Worum es geht
Die wenigsten Baufinanzierungen sind nach Ende der ersten Zinsbindung abbezahlt. Nach 10 oder 15 Jahren steht deshalb fast immer eine Restschuld im Raum, für die neu über den Zins verhandelt wird – das ist die Anschlussfinanzierung. Anders als beim Erstabschluss ist die Immobilie jetzt aber teilweise abbezahlt und hat meist an Wert gewonnen: Der Beleihungsauslauf ist niedriger, was dich für Banken zu einem attraktiven Kunden macht. Genau deshalb lohnt sich Vergleichen hier besonders – die Hausbank weiß das auch und kalkuliert ihre Verlängerungsangebote entsprechend.
Der Zeitplan: Wann du was tun solltest
- 5 Jahre bis 12 Monate vorher: Ab etwa fünfeinhalb Jahren vor Ablauf der Zinsbindung sind Forward-Darlehen möglich – relevant, wenn du steigende Zinsen erwartest und Planungssicherheit willst.
- 12–24 Monate vorher: Restschuld ermitteln, erste Vergleichsangebote einholen, grob durchrechnen, welche Rate künftig realistisch ist.
- Spätestens 3 Monate vorher: In der Regel meldet sich deine Bank spätestens jetzt mit einem Prolongationsangebot. Das ist der letzte sinnvolle Zeitpunkt für einen Vergleich – unter Zeitdruck verhandelt es sich schlecht.
Die drei Wege im Vergleich
| Weg | Was passiert | Für wen sinnvoll |
|---|---|---|
| Prolongation | Verlängerung bei der bisherigen Bank, meist ohne neue Unterlagen und Prüfung | Bequem, wenn das Angebot marktgerecht ist – prüfen lohnt trotzdem |
| Umschuldung | Wechsel zu einer anderen Bank; Grundschuld wird abgetreten | Wenn andere Banken spürbar günstiger sind – die Wechselkosten (Grundschuldabtretung, meist wenige hundert Euro) sind oft kleiner als gedacht |
| Forward-Darlehen | Zins für die Zukunft sichern, gegen einen Aufschlag je Monat Vorlaufzeit | Wenn du steigende Zinsen erwartest und den heutigen Satz festschreiben willst |
Beim Forward-Darlehen gilt: Der Zinsaufschlag wächst mit der Vorlaufzeit (üblich sind grob 0,01–0,03 Prozentpunkte pro Monat). Es ist eine Wette auf steigende Zinsen – fallen sie stattdessen, zahlst du den gesicherten, dann teureren Satz trotzdem. Abgenommen werden muss das Darlehen in aller Regel auch.
Der 10-Jahres-Joker: § 489 BGB
Weniger bekannt, aber wertvoll: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Immobiliendarlehen zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung jederzeit mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, auch wenn die Zinsbindung eigentlich 15 oder 20 Jahre läuft. Wer sich in der Hochzinsphase lange gebunden hat, kommt so vorzeitig an günstigere Konditionen; wer günstig gebunden hat, lässt den Joker einfach ungenutzt. Für alle mit Zinsbindungen über 10 Jahren ist dieses Datum ein fester Kalendereintrag wert.
Was das im aktuellen Zinsumfeld bedeutet
Für viele Haushalte, die zwischen 2015 und 2021 zu Sätzen um 1 % finanziert haben, wird die Anschlussfinanzierung zum Realitätscheck: Bei heutigen Konditionen von rund 3,8–4,3 % (aktueller Lagebericht) kann die Monatsrate trotz gesunkener Restschuld spürbar steigen. Die wichtigste Vorbereitung ist deshalb schlichtes Durchrechnen: Wie hoch ist die Restschuld zum Ablauf, welche Rate ergibt sich beim heutigen Zins, und passt das in die Haushaltsrechnung? Wer das 12–24 Monate vorher weiß, kann gegensteuern – mit Sondertilgungen, längerer Laufzeit oder eben einem rechtzeitig gesicherten Forward-Zins.